Ön Alım Hakkı

Önalım hakkı, taşınmaz sahibinin taşınmazı üçüncü bir kişiye satması halinde önalım hakkı sahibine tek taraflı beyan ile taşınmazın alıcısı olabilme yetkisi veren ve yenilik doğuran bir haktır. Adi şekilde yapılır, örneğin kira sözleşmesine bir kayıt koyularak yapılabilir.

Önalım hakkının iki çeşidi olmasına rağmen günlük hayatta daha çok paylı mülkiyet söz konusu ise karşımıza çıkmaktadır. Buna da kanundan doğan önalım hakkı denilmektedir. Kanun koyucu bu hak ile paydaşlara, var olan ortaklığa yabancı bir kişi girmesini engelleme hakkı tanımıştır.

Önalım hakkının kullanımının kanundan doğan ve sözleşmeden doğan olmak üzere iki şekli mevcuttur.

1. Kanundan Doğan Önalım Hakkı

  • Kanundan doğan bu hakkın kullanılabilmesi için öncelikle paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın mevcut olması gerekmektedir. Geçerli bir paylı mülkiyetin kurulması ile ayrıca bir işleme gerek kalmaksızın önalım hakkı da kendiliğinden doğar.
  • Önalım hakkı paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması veya satışa eşdeğer bir durumun varlığı halinde diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payın alıcısı olabilme yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır.
  • Bu hak mülkiyetin devrini engellememekte yalnızca var olan ortaklığa yabancı bir kişinin girmesine engel olabilme yetkisini paydaşlara vermektedir.
  • Kanundan doğan önalım hakkı kişiye bağlı bir hak olmayıp, paya bağlı bir haktır, yani kim paydaş olursa bu hakka sahip olacaktır.
  • Paydaşlardan birinin payını, paydaş olmayan birine satması ve diğer paydaşların hepsinin ön alım hakkını kullanması halinde, pay oranlarına bakılmaksızın; satılan payı eşit olarak paylaşırlar. Ancak paydaşlardan bir kısmı ön alım hakkını kullanır, diğerleri kullanmazsa sadece kullananlar dikkate alınır.

2. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

  • Taşınmaz sahibinin ön alım hakkı tanımak üzere yaptığı sözleşmeye dayanan bir haktır.
  • Sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkına göre, bu hakkın kullanılabilmesi için satış veya satışa eşdeğer bir işlemin mevcut olması gerekir.
  • Buna göre miras paylaşımında mirasçılardan birine özgülenmesi, cebri arttırma yoluyla satışı ve kamu hizmetinin yerine getirilmesi gibi amaçlarla üçüncü kişi tarafından elde edilirse önalım hakkı kullanılamayacaktır.

Yargıtay 27.3.1957 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararında karı ve kocaya, evlada veya akrabaya yapılan devirlerde şeklen satış görünse bile bunu bağış olarak kabul edip önalım hakkının kullanımını engellemiştir.

Önalım Hakkının Kullanılması

1. Önalım hakkının kullanılması için önemli olan nokta satış veya satışa eşdeğer bir durum olmasıdır. Yargıtay’ın bu konuda farklılık arz eden kararları mevcuttur.

  • Yargıtay taşınmaz satış vaadini satışa eşdeğer bir durum olarak öngörmemiş ve önalım hakkını kullanmayı kabul etmemiştir.
  • Aynı zamanda Yargıtay muvazaalı işlemle satışın önalım hakkının engellenmesi için bağış olarak gösterilmesi durumunda kötü niyetli olunması sebebiyle geçerli bir satış veya satışa eşdeğer bir durum olmamasına rağmen önalım hakkını kullanması kararını vermiştir.

2. Satış veya satışa eşdeğer durumun varlığından sonra satıcı veya alıcı, satış sözleşmesinin yapıldığını ve içeriğini önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirmek zorundadır.

3. Bildirim üzerine dava açma süresi ise satıcı veya alıcının noter aracılığı ile önalım hakkı sahibine bildirimde bulunmasından itibaren 3 aydır. Eğer noter aracılığıyla yapılan bir bildirim yoksa 2 yıllık dava açma süresi mevcuttur. Bu süreler hak düşürücü sürelerdir.

  • Hak sahibi, satıcının veya alıcının, üçüncü kişiyle kararlaştırılan koşullarla sözleşme yapma hakkı kazanır. Buna basit ön alım hakkı denir. Ancak bunun için sözleşmede aksi kararlaştırılmamış olması gerekir. Aksi kararlaştırılırsa nitelikli ön alım hakkından bahsedilir.

4. Kanundan doğan önalım hakkı yalnızca alıcı aleyhine açılacak dava ile kullanılabilir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkının ise kime karşı kullanılacağı tapuya şerh verilmesi ve verilmemesine göre farklılık yaratmaktadır.

  • Eğer tapuya şerh edilmiş ve alıcı adına tescil edilmişse önalım hakkı alıcıya karşı kullanılır.
  • Şerh edilmemişse sözleşme tarafı olan satıcıya ve onun mirasçılarına karşı bu bu işlemin bildirilme tarihinden başlayarak üç ay ve her halde satışın yapılmasından başlayarak iki yıl içinde dava açmak zorundadır.

Önalım hakları yalnızca dava yoluyla kullanılabilir, ön alım hakkı sahibi dava ile hakkını kullanarak taşınmazın bedeli karşılığında kendisine hükmen geçirilmesini ister. (TMK 734/F.2-TMK 732-TMK 735/F.3)

Önalım Hakkından Feragat

Önalım hakkından feragat ancak resmi şekilde yapılacak bir sözleşme ve tapuya verilen şerhle ile yapılabilir. Ancak bu resmi şekil şartı önalım hakkından tümüyle feragatte söz konusudur. Eğer paydaş yalnızca bir satış için ön alım hakkından feragat etmek isterse adi yazılı şekilde hakkından feragat edebilir. Feragat satıştan önce veya sonra yapılabilir.