MK içinde bulunmayan bir müessesedir. (634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenmiştir.)
Kişilerin kullandığı bağımsız bölümler eşya sayılır, ortak yerler haricinde kalan bölümler taşınmaz eşya sayılır duvar, taban ve tavanlar ortak yerdir, boşluğu kullanma, yararlanma imkânı sağlaması taşınmaz eşyanın kapsamına girer.
Diğer ülkelerde kat mülkiyeti yerine 3 tür çözüm vardır:
- Paylı Mülkiyet + İrtifak = Alman Hukuku
- Özle bir Paylı Mülkiyet tipi = İsviçre Hukuku
- Kişilerin bir tür özel ortaklık içinde olması durumudur. Bu ortaklığa tüzel kişiliği varmış gibi sonuçlar bağlanır.
Bu 3 sistemin ortak özelliği üstün asta tabi olmasıdır. Bizde ise Kat Mülkiyetine geçildiğinde ast üste tabidir her bağımsız bölüm Kat Mülkiyeti siciline taşınmaz olarak kaydedilir ve bu bağımsız bölüm artık taşınmaz eşyadır. Ortak yerler ve arsa paylı bağımsız bölüme bağlanır. Dolayısıyla ana taşınmazın (arsanın) üzerinde tüm maliklerin onayı ve isteğiyle işlemler yapılabilir.
Bir arsa üzerinde inşaat yapılacağı zaman resmi senet düzenlenip tapuda tescil edilerek kişiler için kat irtifakı düzenlenir. 2007’de kat irtifakı için tapuda ayrı bir sayfa açılması değişikliği gerçekleşti böylece taşınmaz eşya daha meydana gelmeden taşınmaz muamelesi görmüş oldu, artık bir mülkiyet payı değil taşınmaz eşya oldu.
- Ortak yerler, bütün bağımsız bölümlere paylı olarak tesis edilen yerlerdir. Eklenti bağımsız bölümün dışında ve bütün bölümlere veya birkaç bölüme tahsis edilmiş olanlardır.
- Aynı parsel üzerindeki apartmanlar da kat mülkiyetine tabii olabilir, birden fazla parsel üzerinde de parselleri birleştirmeden tek bir kat mülkiyeti kurulabilir. Ancak bunun için parseller komşu olmalı, aralarında başka parsel veya yol olmamalıdır.
Kuruluşta aksi kararlaştırılmadıkça kalorifer daireleri, depo alanları vb. alanlar ortak yer kabul edilir. Bahçe, teras vb. alanlar eklentidir, paydaşlara bölümlenemez, açık bir fiziki sınır olmayan yerler ve başka bölümlere engel olmayacak şeklide olmalıdır.
- Kat mülkiyeti ancak ve ancak apartmanın ve üzerinde bulunduğu arsanın tümü üzerinde olur. En az bir parsel üzerinde olmalıdır.
- Ahşap malzeme ile yapılan yerlerde kat mülkiyetine geçilmez. Tamamlanmış yapılarda kat mülkiyetine geçilebilir.
- Kat mülkiyeti resmi senetle, tüm maliklerin katılımıyla kurulur. 8 bağımsız bölümden fazla olunca yönetici zorunludur.
- Bağımsız bölümler tapuya kaydedilir, tescil edilmez. Tamamen daireler aynıysa değerleri metre kare hesabına göre belirlenir. Ancak bazen dairelerin konumlarına göre değerleri değişir, burada arsa payı bu değerler göre dağıtılır, (emredici hüküm) Malikler her biri her zaman dava açarak arsa payı değerine itiraz edebilir. Mühim olan bağımsız bölümler olmasıdır, maliklerin farklı olması şart değildir. Tüm masraflara tüm malikler arsa payı oranında katılır.
- Kat İrtifakı + Oturma hakkı, kat mülkiyetine geçmeyi sağlar. Kat irtifakı mal sahipleri ayrı ayrı borç altına girmemişse, apartmanın yapılmasından beraber sorumludur.
- Kat irtifakı ilişkisi kurulduktan sonra inşaatın yapılmasına engel olan veya yükümlülüklerine uygun davranmayan pay sahibi paydaşlıktan atılabilir. Diğer kat irtifakı sahiplerinden birinin dava açmasıyla rayiç bedel karşılığı payı elinden alınır. BK hükümlerine göre tazminat isteme hakkı saklıdır. Kat irtifakının gereklerini yerine getirmekte kusurlu davranan kişiye 5 yıl içinde paydaşlıktan çıkarmadan ayrıca zararların karşılığı için tazminat davası açılabilir.
- Bir paydaşın dava açmasıyla hakim kat irtifakını iptal edebilir veya uzatabilir.
Not:
- Birden fazla yaşanabilir ve uygun mahiyette bağımsız bölümün tek bağımsız bölüm olarak kaydedilebilmesi için birbirine yakın veya bitişik olmalı ve iktisadi bir bütün oluşturmalıdır.
- Kat mülkiyetinin tüzel kişiliği yoktur, o yüzden dernekler gibi aidat ödenmez, ortak giderlere katılma borcu ödenir.