Kira kullandırma sözleşmelerinin ilkidir. Kira sözleşmesi, kira verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanım kira sözleşmelerinin hepsini yani Adi kira, Konut ve Çatılı İşyeri kirası ve Ürün Kirasını kapsar.
Diğer kullandırma sözleşmeleri de şunlardır;
- Karz (Tüketim Ödüncü) Sözleşmeleri
- Ariyet (Kullandırma Ödüncü) Sözleşmeleri
Kira Sözleşmesi Türleri:
Adi Kira: Örneğin Rent A Car’dan araba kiralanması, smokin kiralamak, gelinlik kiralamak
Konut ve Çatılı İşyeri Kirası: Adi kira sözleşmesi, konut ve çatılı iş yeri kirası sözleşmesinde kira konusu sadece kullanma yetkisi ile sınırlıdır. Yararlanma yetkisi vermez.
Ürün Kirası: Ürün kirasında hem kullanma hem yararlanma durumu söz konusudur. Ürün kirasında kiralanan obje semene verilir. Örneğin: Meyve bahçesinden elma toplamak
Borçlar Kanunu Adi kira, Konut ve Çatılı İşyeri Kirası ve Ürün Kirasına uygulanır. Ama konut ve çatılı iş yeri kiralarında BK. 339-356, maddelerde özel hükümler öngörmüştür. Ürün kirasında ise BK. 357-378, maddeler özel hükümleri niteliğindedir. Özel hüküm söz konusu ise önce özel hükümler uygulanır.
Özellikleri:
- Rızai bir sözleşmedir. Yani ayni değildir. İradenin uyuşması yeterlidir.
- İki tarafa borç yükleyen sözleşmedir.
- Tarafların edimleri karşılıklı olarak ayni değildir, sürekli borç ilişkisidir.
- Kira sözleşmesi kiracıya şahsi hal sağlar, ayni hak sayılmaz. Yani kira sözleşmesinden kaynaklanan ilişkiler herkese karşı değil sadece kiraya veren tarafından ileri sürülebilir.
3. Kişiye karşı zilyetlikten doğan hakka dayanır.
Örneğin: Bay (B) evini Kira (K) ya kiraladı ve kiracı (K) otururken 3. Kişi evin camını kırdı kiracı bu durumda ne yapacak?
Kiracı kiracılık hakkını tapuya şerh ettirse şahsi hak kuvvetlendirilmiş şahsi hak olur. Bu durumda 3. Kişiye karşı da ileri sürebilir. Aksi halde şerh etmezse sadece tarafa karşı ileri sürebilir.
- Kira sözleşmesi belirli, belli olmayan süreli de olabilir.
Kira Sözleşmesi Unsurları:
- Kiraya verenin kiracının kullanması için bıraktığı kiralanan obje maddi nitelikte de olabilir. Maddi nitelikte olduğu gibi maddi olmayan nitelikte de olabilir.
- Borçlar Kanunu genellikle kiraya ilişkin genel hükümleri daha çok taşınmaz ve taşınmaz parçalara uygulanabilen hükümlerdir.
- Kamuya ait yerler ve eşyalarda kira konusu olabilir.
- Mabetlerin (Cami) ayrı kullanılabilen alt kısımları da kiralanabilir.
- Kiralayanın o şeyin maliki olması gerekmez
- Kira kullanım karşılığında kira bedeli ödeyecektir. Bu borcu kiracının BK.md. 313 açıkça belirtmiştir.
BK. Md. 313: kiracı, kira ödemekle yükümlüdür.
- Kiracının bu borcu asli edimidir, hem de kira sözleşmesinin bir unsurudur. Bu esaslı unsur olduğu için kira bedeli konusunda örtüşmesi, uyuşması gerekir.
- Kira bedelinin mutlaka belli edilmiş olarak belirtilmesi şart değildir. Belirlenebilir olması yeterlidir.
- Kira bedeli TL, merkez bankasının tanıdığı yabancı para da olabilir. Para dışında misli şey de kira bedeli olabilir.
- Taraflar kira bedelini sözleşme özgürlüğü çerçevesinde serbestçe karşılıklı olarak kararlaştırabilirler.
- Konut ve çatılı işyerleri kiralarında ilk kira sözleşmesi yapılırken yani başlangıçta taraflar kira bedelini serbestçe kararlaştırabilirler.
- Kira bedeli dönemselde ödenebilir. Ayda 1, 3 ayda 1, 6 ayda 1, …
- Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıya sadece kira parası ve yan giderleri ödeme borcu yüklenebilir. Bunun dışında kiracıya BK. Md.346’ da hiçbir yüküm getirilemez.
- Tarafların kiralananın kullanılması veya yararlanılması ile kira bedelinin ödenmesi sonucunda irade beyanlarının örtüşmesi, uyuşmasıdır.
Kira Sözleşmesinde Ehliyet Ve Özel Durumlar:
- Adi kira sözleşmesinde birden çok kiracı varsa kural olarak kira parası borcundan, aksine bir anlaşma yoksa her biri kısmen sorumludur. Müteselsil sorumluluk söz konusu değildir.
- Eğer kiraya verenler kira konusu üzerinde elbirliği ( iştirak ) malik ise kiraya verme oybirliği ile olur. Paylı mülkiyet söz konusu ise pay ve paydaş çoğunluğunun bu konuda rıza göstermesi gerekir.
- Evli eşlerin durumuna gelince, eşler MK.md.186’ya göre oturacakları konutu birlikte seçerler. Diğer eş özel yetki vermedikçe eşlerden biri evlilik birliği adına kira sözleşmesi yapamaz.
- MK.md.194’e göre eşlerden biri diğerinin rızası olmaksızın kiralık aile konutunun kira sözleşmesini feshedemez.
- Eşlerden biri aile konutu olarak kullanma amacıyla bir yer kiralamış ve sözleşmeyi de kendisi tek yapmışsa, diğer eş de kira verene bir bildirimde bulunup taraf olduğunu bildirirse bu taraf da kira bedelinden müteselsilen sorumlu olur.
- Şekil şartı: BK kira sözleşmesinin geçerliliğini belli bir şekle tabi kılmamıştır. Ancak ürün kirasında BK.md. 359’da şöyle bir hüküm vardır; Taraflar ürün kirasında bir tutanak düzenleyerek birbirlerine vermek zorundadır. Ama bu zorunluluk ürün kirasının yazılı şekilde yapılacağı anlamına gelmez
- Kira sözleşmesi, belirli olmayan bir süre için yapılabilir.